瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは?中古住宅で知っておきたい基礎知識

「契約書に契約不適合責任って書いてあるけど、昔聞いた瑕疵担保責任と何が違うの?」

中古住宅の購入や売却を進めていると、こんな言葉につまずく方は少なくありません。

専門用語が多くて、なんだか不安。買ったあとに欠陥が見つかったら、誰がどう責任を取るのか——ここは家を買うときに、いちばん気になるところですよね。

実はこの2つ、もともとは似た役割を持つ言葉なんです。でも2020年の法律改正で大きく整理され、買う人・売る人それぞれの立場で意味合いが変わりました。

この記事では、はじめて家を買う方にもわかるように、両者の違いと「中古住宅で気をつけたいポイント」をフェアに解説していきます。

そもそも瑕疵担保責任とは?なぜ言葉が変わったの?

まず瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)から見ていきましょう。

瑕疵とは、ひらたく言うと「目に見えない欠陥」のこと。雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障など、ぱっと見ではわからない不具合を指します。

瑕疵担保責任は、こうした「隠れた欠陥」が見つかったときに、売主が買主に対して負う責任のことでした。

ところが2020年4月、民法(私たちの暮らしの基本的なルールを定めた法律)が大きく改正されました。

このとき「瑕疵担保責任」という言葉そのものが法律から姿を消し、「契約不適合責任(けいやくふてきごうせきにん)」に置き換わったんです。

つまり、今の不動産取引で正式に使われるのは「契約不適合責任」のほう。瑕疵担保責任は、改正前の取引や、慣習的な会話の中で今も耳にする言葉、というイメージです。

「隠れた欠陥」という考え方がなくなった

旧制度の瑕疵担保責任には、「隠れた瑕疵」、つまり買主が普通に注意しても気づけなかった欠陥だけが対象、という前提がありました。

買主が知っていた欠陥や、注意すれば気づけたものは対象外。ここが争いになりやすいポイントでもあったんです。

新しい契約不適合責任では、この「隠れた」という条件が外れました。

判断の基準は、「契約の内容に合っているかどうか」へとシフトしたわけです。

瑕疵担保責任と契約不適合責任、何が違う?

ここからが本題。両者の主な違いを、買主の目線で整理してみます。

① 判断の基準が「契約の内容」に変わった

旧制度では「隠れた欠陥かどうか」が争点でした。

新制度では、引き渡された建物が「契約で約束した内容」に合っているかが問われます。

たとえば契約書や物件状況の説明で「雨漏りなし」とされていたのに、実際は雨漏りがあった。これは契約の内容に適合していない、という考え方になるんですね。

だからこそ、契約書や物件状況報告書(物件の状態を売主が記載する書類)に何がどう書かれているかが、これまで以上に重要になりました。

② 買主が請求できる手段が増えた

旧制度で買主ができたのは、おおまかに「契約解除」と「損害賠償」の2つ。

新制度では、これに加えて次のような請求が認められるようになりました。

• 追完請求:修補(直してもらう)や代替物の引き渡しを求める
• 代金減額請求:不具合の分だけ代金を減らしてもらう
• 契約解除・損害賠償(従来からあるもの)

選べる手段が広がったぶん、買主にとっては状況に応じた対応がしやすくなった、と言えます。

③ 権利を行使できる期間の考え方

新制度では、買主が不適合を知ってから原則1年以内にその旨を売主へ通知すれば、権利を主張できるのが基本的な枠組みです。

ただし、この期間は契約で短く設定されたり、売主が個人か事業者かでも扱いが変わったりします。

なお、ここで挙げた制度の内容は2026年時点のものです。法律の細かな運用や判例は変わることがあるため、実際の契約では最新情報を専門家にご確認ください。

中古住宅を買うときに知っておきたい注意点

ここからは、実際に中古住宅を検討している方が気をつけたいポイントです。

「契約不適合責任を免責」とされていたら要チェック

中古住宅の売買では、契約書に「契約不適合責任は負わない(免責)」と書かれているケースがあります。

特に売主が個人の場合、築年数の古い物件では免責とされることも珍しくありません。

これ自体は違法ではないんです。ただし買主にとっては、「あとから不具合が見つかっても請求しにくい」という意味になります。

正直なところ、ここを十分に説明されないまま契約が進んでしまう例もあります。だからこそ、免責の有無と、その範囲は必ず確認しておきたいところ。

物件状況報告書と付帯設備表をよく読む

契約の内容を決めるうえで土台になるのが、物件状況報告書と付帯設備表(設備の状態や有無をまとめた書類)です。

雨漏り・シロアリ・給湯器の不調など、売主が把握している不具合がここに書かれていれば、それは「契約の前提」として共有された情報になります。

逆に言えば、ここに正直に書かれているほど、買主も納得して判断しやすい。透明な取引ほど、こうした書類がていねいに作られている傾向があります。

事故物件などの「告げにくい情報」こそ確認を

過去に事故などがあった、いわゆる事故物件(心理的瑕疵がある物件)の扱いも、契約不適合責任とつながる大切なテーマです。

業界には、こうした告げにくい情報を曖昧にしたまま進めてしまう古い慣習が、残念ながら一部に残ってきました。

でも本来は、買う人が安心して判断できるよう、わかっている事実をきちんと開示するのがあるべき姿です。

不安な情報こそ、隠さず確認する。それが結果的に、後悔の少ない選択につながります。

売る側が知っておきたいこと

ここまでは買主目線でしたが、売主側にも知っておいてほしい点があります。

家を売るとき、不具合を黙っていたり、聞かれたのに正確に答えなかったりすると、あとで契約不適合責任を問われるリスクが高まります。

「言わないほうが高く売れるのでは」と考えてしまう気持ちはわかります。でも実は、わかっている不具合を正直に共有しておくほうが、トラブルを避けやすいんです。

不具合を前提に価格や条件を決めておけば、それは「契約の内容」になります。あとから「話が違う」と言われにくくなるわけですね。

まとめ

最後に、今回のポイントを整理します。

• 瑕疵担保責任は2020年の民法改正前に使われていた言葉で、現在は契約不適合責任に置き換わった
• 判断基準が「隠れた欠陥かどうか」から、「契約の内容に合っているか」へ変わった
• 買主は追完請求・代金減額請求など、選べる手段が増えた
• 中古住宅では「免責」の有無や、物件状況報告書の内容をよく確認することが大切
• 売主も、不具合を正直に共有しておくほうがトラブルを避けやすい

契約不適合責任は、買う人と売る人の双方を守るための仕組みです。むずかしく見えても、要は「お互いに前提をそろえて、フェアに取引する」という考え方なんですね。

なお、ここでお伝えした内容は2026年時点の一般的な情報です。個別の契約や税務・法律の判断については、宅地建物取引士(不動産取引の専門資格を持つ人)や司法書士・弁護士など、専門家にご相談ください。

家を買う・売るは、人生で何度もない大きな決断。だからこそ、わからないことは遠慮なく確認しながら、納得のいく一歩を踏み出してくださいね。